1) Une MEILLEURE RENTABILITE : Les loyers d’une location meublée sont de 25 à 30 % au-dessus d’une location nue (non meublée).
2) Une PLUS GRANDE LIBERTE : Le bail meublé est signé pour 1 an renouvelable, au lieu de 3 dans le classique. Cela vous permet éventuellement de donner congés au locataire et récupérer votre bien. La récupération de votre appartement pour vente, pour y reloger vous-même ou un membre de votre famille peut se faire à chaque date anniversaire, donc tous les 12 mois ou même avant selon le bail signé (location saisonnière max 3 mois , bail résidence secondaire, bail mobilité 10 mois, bail étudiant 9 mois …)
3) Une FISCALITE INTERESSANTE : AU FORFAIT – L’abattement est plus élevé en appartement meublé (50%) qu’en vide (30%) AU REEEL vous pourrez amortir le prix d’acquisition du bien pendant 10 ans plus tous les autres frais liés au logement (nos frais de gestion, les achats de meubles, la petite décoration, les réparations courantes, les frais de syndic…) – le régime du réel implique de tenir une comptabilité, pour les allergiques de la paperasse l’agence et son expert-comptable pourront vous aider. Cf : voir plus bas, question sur la Fiscalité.
Le permis de louer est un dispositif mis en place pour s’assurer que les logements, respectent les normes d’habitation en vigueur. Il oblige tout bailleur dont le logement se trouve dans un secteur concerné soit à faire une déclaration préalable à la mise en location, soit à demander une autorisation de mise en location.
Ce dispositif ne s’applique qu’aux logements loués à titre de résidence principale vide ou meublée à l’année. Il faut donc faire une déclaration de mise en location à chaque changement de locataire. Si le bail se renouvelle tacitement aucune démarche.
Pour obtenir ce permis remplir le formulaire CERFA 15652 01. Le service de la Mairie dispose d’un délai de 1 mois pour vous répondre, sans retour, l’autorisation est considérée comme accordée de manière tacite.
Pour Marseille, seul le quartier de Noailles est concerné pour certaines rues comme celles de Saint Féréol, Estelle ou le Bd Garibaldi.
1)Taxe foncière du bien, elle nous apporte 2 informations : l’identité du propriétaire et le montant de la « Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères » récupérable sur le locataire.
2) Pièce d’identité du ou des propriétaires.
Pour les SCI, un KBISS de moins de 3 moins et pièce d’identité du gérant (Attention SCI soumis à l’IS et meublé ne font pas bon ménage, sauf si SCI soumis à l’IR).
3)Un RIB pour le règlement de vos loyers.
4) Diagnostics techniques qui comprennent :
DPE , Diagnostic des Performances Energétiques classé de A à G (valable 10 ans – à refaire si réaliser avant juillet 2021 ) – Depuis le 1 er juillet 2024, les biens de moins de 40m2 peuvent bénéficier d’une réévaluation avantageuse de leur DPE – Depuis Aout 2022, les propriétaires n’ont plus la possibilité d’augmenter les loyers pour les logements F ou G – JANVIER 2023 interdit de louer un logement G+ ou consommant plus de 450 kwh / m2 / an – JANVIER 2025 interdit de louer un logement G – JANVIER 2028 interdit de louer un logement F – JANVIER 2034 interdit de louer un logement classé E
CREP – Constat de risque d’exposition au plomb – (6 ans ou définitive si absence constatée de plomb )
Electricité & Gaz (valable 6 ans). Immeuble – 15 ans, pas de diagnostique électrique.
L’état des risques naturels et technologiques ( moins de 6 mois)
Surface loi Carrez (illimité).
5) Une attestation d’ Assurance Propriétaire Meublé Non Occupant.
6) Numéro Invariant Fiscal = Numéro Fiscal du Logement. Il est de 12 chiffres, commence par 13…. & vous le retrouverez sur votre interface des Impôts rubrique MES BIENS IMMOBILIERS.
7) Année ou période de construction de l’immeuble.
ENSEMBLE grâce à notre expertise du marché. On vous conseille, vous décidez.
Mais courant 2025 Marseille passera en zone tendue. Ce qui engendrera plusieurs changements :
1 – Les loyers des meublés et aussi des vides seront encadrés.
2 – Au changement de locataire il faudra appliquer le même loyer que le bail d’avant.
OBLIGATOIRE: auprès de votre assureur habituel ou notre partenaire (garantie perte de loyers sur 24 mois en cas de dégâts des eaux ou incendie ), vous devez signaler que le bien est meublé, pour qu’il vous oriente vers une assurance PMNO (Assurance Propriétaire Meublé Non Occupant).
En cas de dégâts des eaux, bris de glace, électroménager abimé par la foudre, dans la location meublée, la convention iRSi fait que ca sera toujours votre assurance (donc vous) qui sera sollicitée.
A vous de faire la démarche auprès de votre compagnie pour déclarer le sinistre. Prenez le RDV , on ouvrira ensuite la porte aux experts et artisans.
Nous sommes référencés au sein des sociétés de relocation tels que : Via Humanis, Sun Mobilité…. qui accompagnent les salariés des sociétés les plus importantes de la région (CMA CGM, EUROCOPTER, AIR France, BNP….) dans la recherche de leur logement. Le marché marseillais est dynamique, les beaux appartements trouvent vite preneurs auprès d’une clientèle française et étrangère.
Nous utilisons des moyens de commercialisation performants pour louer votre bien, campagne emailing, réseaux sociaux….
Les locataires sont souvent des actifs et des entreprises.
NON, juste la literie : protection matelas, couette, oreiller et protection.
L’agence fournira le linge si demande faite par le locataire.
L’agence The Other Flat.
NON. Le bien doit être disponible pour que le locataire puisse y établir sa résidence principale.
PLUS MAINTENANT. Après avoir fait le tour de la gestion de ce type de location, nous avons décidé de stopper la gestion des locations à la nuit ou semaine…les raisons sont multiples….dégradation des logements plus rapide, impossible de rencontrer tous les locataires avant chaque réservation, nombreuses nuisances et conflits au sein des copropriétés, une règlementation locale de plus en plus drastique…
En plus des salariés travaillant dans des grands groupes, cela peut être aussi une personne qui vient de divorcer, un propriétaire qui fait des travaux chez lui, un tournage sur Marseille pour plusieurs mois, des étudiants de KEDGE, un locataire entre un achat et une vente…
Les biens les plus rentables sont toujours les petites surfaces, les studios meublés, les appartements avec 1 ou 2 chambres dans le 13006 13007, 13008 ou le 13009. Autours du Vieux Port également. Les villas avec piscine et les biens plus grands de standing se louent très bien aussi car il y en a peu sur le marché du meublés.
MISE EN RELATION
Photos Vidéo Publicité : Gratuit
Visites & vérification du dossier & rédaction du bail:
Etat des lieux arrivée: 3 € ttc / M2
Etat des lieux sortie: 3 € ttc / M2
Remise des clefs : 30 € HT (tva 20%) du Lundi au Vendredi 9h – 19h. En dehors : 50 € H.T
+ Si GESTION :
Si 9 % ttc ( 7,5 % HT – tva 20% ) sur le loyer uniquement. Charges eau, Taxe Ordure Ménagères sont reversées nettes propriétaires.
Ces frais de gestion comprennent : appels des loyers, les quittances, gestion des problèmes durant la location, remise en état à la sortie des locataires, nettoyage, réparations diverses…
NON. Service en sus facturé au propriétaire.
NON.
Mais le taux de vacances entre 2 locations est très faible (surtout si vous écoutez nos conseils), excepté si entre 2 locations nous devrons faire des travaux de réaménagement : chantier peinture, ré décoration…
Via notre organisme de la SOCAF (qui garantit les fonds de l’agence), nous pourrons vous proposer un produit dont le principal avantage et non des moindres est de vous garantir un loyer si jamais votre bien devait subir un sinistre important et qu’il devenait inlouable, une offre à 89 € / an destinée uniquement aux propriétaires qui nous confient leur bien en gestion, qui joue aussi le rôle d’Assurance PMNO
Les loyers du mois M sont réglés M+1 entre le 1 et le 10.
Grâce à votre interface de gestion, vous accédez en temps réel à votre situation comptable.
OUI. Dans le meublé standing, les risques sont faibles et le dépôt de garantie de 2 mois vous protège mais si vous le souhaitez, vous pouvez souscrire une G.L.I ( + 3 % ttc à vos frais de gestion ), uniquement disponible pour les biens en gestion.
Nous travaillons aussi en partenariat avec GarantMe (frais de dossiers à la charge des locataires) et la garantie Visale (soumis à conditions).
Tous les éléments du dossier locataire (bail, état des lieux, attestation assurance, identité, justificatifs des revenus…) & factures artisans intervenus chez vous, sont scannés pour figurer sur votre interface de gestion propriétaire.
La comptabilité est mise à jour en temps réel.
Si vous n arrivez pas à vous y connecter ou si il manque un document, demander de l’aide à l’agence.
LA TAXE FONCIERE est à la charge du propriétaire. Le montant de la Taxe Ordure Ménagère qui figure au verso ou deuxième page est récupérable sur le locataire.
FORFAIT : plus de crédit et ne souhaitez pas la contrainte d’une comptabilité, opter pour la déclaration au forfait avec un abattement de 50 %.
LMNP ( Loueur Meublé Non Professionnel ): des rentrées inférieures à 23 000 € charges comprises et ne dépassant pas la moitié des revenus du foyer fiscal, vous pourrez alors déduire: toutes les dépenses liées au bien (Taxe foncière, Charges de copropriété, Assurance, intérêt d’emprunt, Amortissement …).
Si résultat fiscal positif, prélèvement social de 17,20 % sans minimum obligatoire (contrairement au régime LMP).
En cas de revente, soumis à la plus value des particuliers: (Prix de vente – prix d’achat) – abattement à partir de la 5 éme année , et exonération complète au delà de 30 ans. CSG 17% + IR 19%.
LMP ( Loueur Meublé Professionnel): les recettes annuelles du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € et dépassent les autres revenus fiscal du foyer.
Affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants.
Cotisations au Régime des Indépendants: taux variable entre 25% et 40% en fonction du résultat fiscal.
Depuis Janvier 2017, toute activité de loueur meublé même occasionnelle doit être déclarée en B.I.C ( Bénéfice Industriel et Commerciaux).
Cette déclaration doit se faire dans les 15 jours suivant le début d ‘activité. Démarche simple et gratuite. Il suffit de compléter le formulaire via l’ iNPi.
Pour les propriétaires qui détiennent ses biens en indivision ou les personnes mariées sous le régime de la séparation des biens, la déclaration d’activité doit se faire sous un formulaire FCMB.
NON mais conseillé, ils ont été choisis pour leurs sérieux, réactivités et compétences. Contrairement aux idées reçues, nous ne margeons pas sur leurs interventions. Nous pouvons vous transmettre un devis avant intervention, si vous en souhaitez un deuxième, libre à vous de choisir un autre fournisseur et de vous organiser avec le locataire.
Les coordonnées des locataires sont sur le bail auquel vous avez accès via votre interface propriétaire. Et la loi indique que votre nom avec vos coordonnées doivent apparaitre sur le bail.
Tout d’abord nous vous signalons tout problème, ensuite si la date de garantie est passée, nous envoyons un de nos artisans spécialisé en réparation d’électroménager, si irréparable nous le remplacerons avec votre accord. Il nous signalera si il s’agit d’une mauvaise utilisation du locataire ou si l’appareil est arrivé en fin de vie.
ELECTRICITE & GAZ: nous conseillons fortement de faire prendre aux locataires l’abonnement à leurs noms. Avec le Point De Livraison (ou PDL ) cela se fait très facilement et évitera des contestations trop fréquentes au moment de la restitution du dépôt de garantie au locataire. Même pour quelques mois.
EAU : rien à faire, garder votre abonnement.
INTERNET : à voir au cas par cas mais la tendance est que le locataire prenne l’abonnement à son nom.
Dans le meublé , le propriétaire peut mettre fin au bail de son locataire avec un préavis de 3 mois avant la date anniversaire. Si vous l’envoyez par courrier , il doit être fait en recommandé et c’est la date du retrait du courrier qui fait foi. Pour cette raison , nous conseillons de le faire remettre par huissier, car c’est la date de dépôt dans la boite aux lettres qui fait foi.
Quels sont les motifs pour le récupérer ?
1 – La vente ( contrairement aux locations vides , le locataire n’est pas prioritaire avec un bail meublé )
2 – Le récupérer pour y reloger vous ou un membre de votre famille à titre de résidence principale ( quelques nuits n’est pas une raison valable). Attention: si le bien appartient à une société sarl – sci, ça sera uniquement pour les personnes figurant sur le kbis.
Quels éléments doit figurer sur la lettre de congés ?
THE OTHER FLAT , dans le cadre de la gestion.
Si vous avez besoin de récupérer votre bien, nous envoyer un préavis d’un mois par un courrier en recommandé.
Vos clefs seront ensuite disponibles à l’agence ou sur demande nous vous les renverrons en colissimo suivi.
The Other Flat est une agence immobilière spécialisée en location et en gestion d’appartements meublés à Marseille.
Vous êtes locataire et cherchez à louer un logement meublé dans les meilleurs quartiers de la citée phocéenne ? Vous êtes au bon endroit.
Vous cherchez à faire louer votre appartement meublé ou à confier la gestion locative de votre bien à des professionnels ? Comme un grand nombre de propriétaires à Marseille, faites confiance à The Other Flat.
| Titre | Prix | Statut | Type | Région | Objectif | Chambres | Salles de bain |
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